След поредицата от силни години пазарът на бизнес имоти регистрира драстичен спад на инвестиционните продажби през деветмесечието на 2019 година, показват данните на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton. В сравнение със същия период на предходната година инвестициите са намалели със 77%. Отливът на интереса и нереалистичните очаквания на продавачите блокират пазара, сочат експретните анализи.
Общият обем от сделки от началото на годината до момента е 108 млн. евро, като в това число влизат покупки на офисни, търговски и индустриални площи, хотели и парцели за строителство на бизнес сгради. През същия период на миналата година общата стойност на тези транзакции е надхвърлила 460 млн. евро. Като активност настоящата година се доближава до най-слабата 2013 г., когато общият обем от инвестиционни придобивания беше под 100 млн. евро. Тогава обаче доминираха сделките за подценени активи и строителни терени вследствие от глобалната криза, докато сега купувачите са по-скоро в изчаквателна позиция.
„Въпреки че се случва на фона на по-мащабната картина на европейските пазари, където към полугодието наблюдаваме 11% по-нисък обем транзакции в сравнение със същия период на миналата година, пазарът у нас страда от собствени проблеми. Голяма част от причините се коренят в нереалните очаквания на собствениците на имоти по отношение на цени и доходност от сделките“, коментира Явор Костов, мениджър „Капиталови пазари“ в Cushman & Wakefield Forton.
Намалението на активността се наблюдава във всички сегменти на пазара, като най-осезаемо е то при търговските площи. Последната мащабна продажба в ритейл сегмента беше тази на Mall of Sofia през 2018 г.
„Ръстът на електронната търговия доведе до спад на транзакциите с търговски площи в глобален план и нашият пазар не е изключение. Политиката на много чужди фондове вече дори изключва инвестиции в подобни активи“, допълни Явор Костов.
Слабата ликвидност и надценяването на имотите е причината за отлива на инвеститори от сегмента на офис площите. По оценка на Cushman & Wakefield Forton и на този пазар продавачите имат много оптимистични очаквания на фона на слабия инвестиционен интерес, по-неблагоприятните условия за финансиране в сравнение с конкурентни пазари, и липсата на подходящ продукт – работещи и отдадени под наем с дългосрочни договори, първокласни офис сгради. Трябва да се отбележи, че съществува риск от натиск върху наемните нива и приходите на съществуващите имоти поради стартиралите строежи на нови офисни проекти. Очакванията за доходността при инвестиционни сделки с първокласни офисни активи остава стабилна в рамките на 7.5-8%, като трябва да се има предвид, че не всички нови сгради могат да се класифицират като първокласни и интересни за активните инвеститори на пазара.
Подобна е картината на пазара на логистични площи, където също няма предлагане на завършени и дългосрочно отдадени под наем имоти. По оценки на Cushman & Wakefield Forton доходността при инвестиционни сделки с първокласни активи на този пазар е около 8.5%, докато потенциалните продавачи търсят далеч по-ниски нива на доходност и по-високи продажни цени. В допълнение към това цената на земята и строителството на складови площи в България е по-висока от тази на съседни пазари.
“Свидетели сме на рязка промяна на условията. Имам всички основания да посъветвам собствениците, които търсят продажба, да обмислят внимателно офертите и очакванията си. Ако пазарът не намери баланс чрез отстъпки, има риск да отчетем допълнителен спад на обемите. А собствениците на бизнес проекти да се окажат дългосрочно обвързани с тях”, коментира Михаела Лашова, управляващ партньор в Cushman & Wakefield Forton
Според Лашова всички продавачи у нас трябва внимателно да следят останалите пазари в Централна и Източна Европа, които предлагат по-добри маржове между финансиране и доходност и много по-висока ликвидност в сравнение с нашата страна. Данните показват, че макар и регионът като цяло да отбелязва лек спад в сравнение с миналогодишните обеми, отделни пазари, като Румъния и Чехия показват по-добри резултати, а България губи конкурентност.
