След въведенето в темата и Първата част на анализа ни в която коментирахме местоположението на имота, следва да разгледаме другите два водещи в избора ни критерии:
2. Съотношение между цена и наем.
Калкулирайте всички разходи за покупката- цена на жилището, такси и комисиони, към тях прибавете ремонта, обзавеждането и тихите плащания- застраховка, режийни по време на ремонт, данъци и тн. Проучете какви са наемните нива в района или говорете с доверен брокер, който после ще ангажирате с отдаването. Съпоставяйте всяка оферта цена на харесания от вас имот с потенциалния му наем и изберете най-доброто съотношение- най-висок процент възвръщаемост. В София при отдаване под наем тя е 5-6%. Ако сте написали домашното си, лесно може да установите колко е БНМ (брутен наемен множител), а това ще ви посочи кой имот е най-атрактивен за вашите цели. Формулата е Цена на имота/Брутен годишен наем= БНМ
3. Печалба или Отрицателен Паричен Поток.
Ако използвате финансиране от банка, изчислете колко ще е размера на кредита при различни години за връщане на заема. След като сте наясно с нивата на наемите в района, от брутния наем извадете разходите за поддръжка, данъци и такси за имота, процент годишна вакантност, вноската по кредита и теглете чертата. Перфектният вариант е да ви остават средства, макар и малко (дори 50 лв е добре). Ако сте на минус при тази сметка, значи офертната цена е висока и сделката не е „добра“, районът или моментът не са подходящи, срокът за изплащане на кредита е кратък или сте сгрешили някъде в калкулациите. Изводът- не купувайте този имот! П.С. С тези данни може да изчислите лесно нормата на капитализация, което ще ви бъде добър инвестиционен ориентир.
