Когато подписваме договори за различни неща от ежедневието си, един от важните елементи, на които обръщаме внимание са неустойките. Когато говорим за договори свързани с недвижими имоти, неустойките са повече от важни. В договорите за покупко-продажби и наеми на имоти има редица клаузи, в които могат да се включат неустойки, но днес ще обърнем внимание специално на един конкретен момент.
Една от честите практики на пазара е да се декларират недействителни продажни цени при нотариалното производство. Причините за това са от: „така чух, че се прави…“, до конкретна и ясна цел, която имат страните по сделката. При този тип сделки, логично стои един въпрос за дискусия – при неизпълнение на някоя част от договора, кой какви неустойки дължи. Купувачът определено не може да търси пълната продажна цена на имота, тъй като е декларирал по-ниска. Логично и продавачът се ангажира с официално обявената продажна цена, а именно нереално обявената.
Ако от една страна продавачът и купувачът са изпълнили целите си, обявявайки по-ниска цена пред държавата, от друга страна купувачът става уязвима страна при потенциален проблем със сделката. Затова страните решават да запишат неустойки в размер на необявената разлика, които да гарантират финансовия интерес на купувача. Всичко е записано в нотариалния акт и сделката изглежда логична.
Въпросите обаче започват от тук:
1. При създадена ситуация, от кого ще се търси тази неустойка, която в повечето случаи е десетки хиляди евро? (при положение, че продавачът няма имоти на свое име, събирането на сумата по неустойката остава с пожелателен характер).
2. Процедурата по изискване на неустойка преминава през изпълнително дело пред съответния съдебен орган. Това означава, че съдът трябва да се произнесе относно размера на неустойката. Масово в договорите се вписват 30-40-50% неустойки (необявената част от продажната цена), но различни проверки в съдебната практика показват, че процентите, които присъжда съда са не повече от 10%. Т.е. дори и при съдебно производство, един купувач може да загуби десетки хиляди.
3. Какво се случва с имота по време на целия този процес? Използва ли се? Какви допълнителни разходи свързани с жилищни нужди правят купувачите в една такава ситуация?
4. Не на последно място, невярно декларираната цена по сделка с недвижим имот вече има наказателен характер. Никой не желае да бъде лишен от свобода за такова престъпление, нали?
Често се разсъждава, че една неустойка в договора решава много проблеми, но задълбочения анализ на всяка сделка може да спаси много хора от сериозни неприятности. Важно е да се следват правилата и законовите рамки, за да може всеки да бъде защитен от непредвидени обстоятелства.
