При неизпълнение на някоя част от договора за покупко-продажба на недвижим имот, кой какви неустойки дължи. Скритите разходи при покупка на имот.
Когато подписваме договори за различни неща от ежедневието си, един от важните елементи, на които обръщаме внимание са неустойките. Когато говорим за договори свързани с недвижими имоти, неустойките са повече от важни. В договорите за покупко-продажби и наеми на имоти има редица клаузи, в които могат да се включат неустойки, но днес ще обърнем внимание специално на един конкретен момент.
Една от честите практики на пазара е да се декларират недействителни продажни цени при нотариалното производство. Причините за това са от: „така чух, че се прави…“, до конкретна и ясна цел, която имат страните по сделката. При този тип сделки, логично стои един въпрос за дискусия – при неизпълнение на някоя част от договора, кой какви неустойки дължи. Купувачът определено не може да търси пълната продажна цена на имота, тъй като е декларирал по-ниска. Логично и продавачът се ангажира с официално обявената продажна цена, а именно нереално обявената.
Ако от една страна продавачът и купувачът са изпълнили целите си, обявявайки по-ниска цена пред държавата, от друга страна купувачът става уязвима страна при потенциален проблем със сделката. Затова страните решават да запишат неустойки в размер на необявената разлика, които да гарантират финансовия интерес на купувача. Всичко е записано в нотариалния акт и сделката изглежда логична.
Въпросите обаче започват от тук:
1. При създадена ситуация, от кого ще се търси тази неустойка, която в повечето случаи е десетки хиляди евро? (при положение, че продавачът няма имоти на свое име, събирането на сумата по неустойката остава с пожелателен характер).
2. Процедурата по изискване на неустойка преминава през изпълнително дело пред съответния съдебен орган. Това означава, че съдът трябва да се произнесе относно размера на неустойката. Масово в договорите се вписват 30-40-50% неустойки (необявената част от продажната цена), но различни проверки в съдебната практика показват, че процентите, които присъжда съда са не повече от 10%. Т.е. дори и при съдебно производство, един купувач може да загуби десетки хиляди.
3. Какво се случва с имота по време на целия този процес? Използва ли се? Какви допълнителни разходи свързани с жилищни нужди правят купувачите в една такава ситуация?
4. Не на последно място, невярно декларираната цена по сделка с недвижим имот вече има наказателен характер. Никой не желае да бъде лишен от свобода за такова престъпление, нали?
Често се разсъждава, че една неустойка в договора решава много проблеми, но задълбочения анализ на всяка сделка може да спаси много хора от сериозни неприятности. Важно е да се следват правилата и законовите рамки, за да може всеки да бъде защитен от непредвидени обстоятелства.