Преките участници на пазара са най-силните фактори, които влияят на неговите процеси

Почти във всеки един етап от развитието на пазара на недвижими имоти се говори за балон. Дали се надува, дали се пука, винаги балонът е на почит що се касае до имоти. Какво се има предвид, никой точно не знае. Общата нагласа за балона е, че цените са нереално високи.

Всеки един пазар на повечето стоки и услуги има цикли а в тези цикли има етапи. Обикновено след спадовете идват пикове, после идва т.нар. „плато“ и после пак спад, за да започне всичко отначало. Факторите, които определят движението на цените са много комплексни, но най-разговорно въпросът може да бъде поставен така: когато търсенето е по-голямо от предлагането, цените са стабилни или се покачват. Когато търсенето слезе под нивата на предлагането, цените спадат.

Какво влияе на предлагането? То се формира от т.нар. вторичен пазар (физически лица продават собствени имоти, които към момента владеят), както и от пазара на ново строителство (всички новоизградени жилищни сгради). Физическите лица предоставят имоти на пазара, както и строителите. Така най-общо казано се формира предлагането. 

Понякога се получава така, че на фона на ниските доходи на населението цените се покачват нереалистично, а процесите на пазара показват, че повече хора искат да купуват, отколкото искат да продават. И обратно, дори и да има сериозен ръст на доходите на хората, ако те са решили да влагат парите си в цветни метали, имотите няма как да увеличават цената си (въпреки ръста на доходите), тъй като броя на търсещите ще бъде по-малък от броя на продаващите.

Преките участници на пазара са най-силните фактори, които влияят на неговите процеси. Ако те променят своята активност, пазарът веднага ще реагира. Банките няма да има на кого да предоставят ипотечни кредити, строителите няма да има на кого да продават имотите си. Тогава идва време за нов етап в цикъла на пазара.